:

bahwa berdasarkan Laporan Penilaian Obyek Pajak Bumi dan Bangunan NOP 73.24.180.013.002-0002.0 yang dilakukan oleh Fungsional PBB, Terbanding menetapkan NJOP untuk Bumi dan Bangunan sebagai dasar pengenaan PBB sebesar Rp61.585.600.000,00, dari jumlah tersebut NJOP Bumi yang disengketakan menjadi Klas 076 dengan NJOP per m2 sebesar Rp200.000,00 sehingga diperoleh hitungan PBB yang terutang sebagai berikut:

:

bahwa Pemohon Banding tidak setuju terhadap Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP257/WPJ.15/2012 tanggal 20 April 2012 yang menetapkan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB sebesar Rp61.585.600.000,00 dengan Luas Bumi sebesar 281.000 m2 dan Luas Bangunan sebesar 4.488 m2 atas SPPT PBB Tahun 2011 NOP 73.24.180.013.002-0002.0, sedangkan yang Pemohon Banding sengketakan adalah atas NJOP Bumi dan Luas Bangunan, yang menurut Pemohon Banding adalah Klas A35 dengan nilai NJOP Bumi per m2 adalah sebesar Rp10.000,00 dan Luas Bangunan sebesar 3.977 m2;

:

bahwa penetapan Terbanding atas NJOP Bumi per m2 sebesar Rp200.000,00 adalah berdasarkan analisa Zona Nilai Tanah (ZNT) Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dengan cara menganalisa melalui pendekatan data pasar;

bahwa menurut Terbanding tujuan dilakukan penilaian ini adalah untuk menentukan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB Tahun 2011, sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 6 ayat (1) Undangundang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 (selanjutnya di sebut UU PBB). Berdasarkan tujuan penilaian tersebut maka basis penilaian yang digunakan adalah Nilai Pasar Obyek tanah dan bangunan sesuai dengan penggunaan saat ini;

bahwa berdasarkan Pasal 1 Keputusan Menteri Keuangan RI nomor 523/KMK.04/1998 tanggal 18 Desember 1998 tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Obyek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan, menyatakan bahwa Nilai Jual Obyek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak pengganti;

bahwa berdasarkan Pasal 3 Keputusan Menteri Keuangan RI nomor 523/KMK.04/1998 tanggal 18 Desember 1998 tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Obyek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan, menyatakan bahwa Obyek Pajak sektor pedesaan dan perkotaan yang tidak bersifat khusus, Nilai Jual Obyek Pajaknya ditentukan berdasarkan nilai indikasi rata-rata yang diperoleh dari hasil penilaian secara massal;

bahwa penjelasan lebih lanjut pada Pasal 1 angka 13 Keputusan Terbanding Nomor KEP-16/PJ.6/1998 tanggal 30 Desember 1998 tentang Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan, menyatakan bahwa Nilai lndikasi Rata-rata adalah nilai pasar wajar rata-rata yang dapat mewakili nilai tanah dalam suatu Zona Nilai Tanah;

bahwa Terbanding menerbitkan SPPT PBB Tahun 2011 untuk NOP 73.24.180.013.002- 0002.0 dengan perhitungan sebagai berikut:

bahwa dalam persidangan Pemohon Banding menyatakan ketidak setujuan dengan NJOP Bumi sebesar Rp200.000,00 per m2, karena data Pembanding yang digunakan oleh Terbanding dari Villa Matano Blok G1/16 dan Blok D1/6 serta Desa Magani sebagai obyek pembanding. Ketiga obyek pembanding tersebut terletak di Sorowako, sekitar 60 km dari obyek sengketa, terletak di Desa bahkan Kecamatan yang berbeda. Menurut Pemohon Banding nilai tanah di data pembanding tersebut jauh lebih tinggi dari nilai tanah di daerah Malili Camp;

bahwa menurut Pemohon Banding, seharusnya Terbanding memakai data dari Zona yang berdekatan dengan obyek sengketa, seperti yang Pemohon Banding nyatakan dalam Surat Keberatan dan Surat Banding besarnya adalah sebesar Rp10.000 per m2;

bahwa atas SPPT tersebut Pemohon Banding mengajukan keberatan dengan surat No. 23/KEB- PBBMalili Camp/VII/2011 tanggal 14 Juli 2011 mengajukan perhitungan sebagai berikut:

Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) Bumi bahwa dalam menentukan besarnya Nilai Jual Obyek Pajak untuk Bumi, Terbanding mempergunakan data pembanding adalah analisa harga jual tanah yang ada di Perumahan Vila Danau Matano demgam data sebagai berikut:

bahwa dengan menganalisa ketiga data tersebut dan dengan mengacu pada Keputusan Menteri Keuangan Nomor KEP-523/KMK.04/1998 tanggal 18 Desember 1998, Terbanding menentukan besarnya Nilai Indikasi Rata-rata adalah sebesar Rp211.438,00. Nilai Indikasi Rata-rata sebesar Rp211.438,00 tersebut berada dalam Interval Rp178.000,00 – Rp223.000,00 dan kemudian dikonversikan dalam klasifikasi NJOP Bumi masuk dalam Kelas A26 dengan NJOP sebesar Rp200.000,00;

bahwa Pemohon Banding adalah merupakan perusahaan yang mengelola pertambangan Nikel di Indonesia berdasarkan Kontrak Karya yang ditanda tangani pada tanggal 27 Juli 1968 dan telah diadakan perubahan dan perpanjangan pada tanggal 29 Desember 1995;

bahwa menurut Pemohon Banding pada Pasal 1 angka 2 Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-16/PJ.6/1998, tanggal 30 Desember 1998, Tentang Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan dinyatakan Zona Nilai Tanah adalah zona geografis yang terdiri atas sekelompok Obyek Pajak yang mempunyai satu Nilai Indikasi Rata-rata yang dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan Obyek Pajak dalam satu satuan wilayah administrasi Pemerintahan/Kelurahan tanpa terikat pada batas blok;

bahwa menurut Pemohon Banding, data yang dipergunakan Terbanding sebagai data pembanding adalah harga jual tanah di Perumahan Villa Danau Matano yang diperoleh dari hasil analisa Terbanding tanpa ada penyesuian-penyesuaian, dimana ketiga data tersebut berada di Kota Sorowako, sedang Obyek pajak yang disengketakan berada sekitar 60 Km dari data tersebut, dan berada di Kecamatan yang berbeda;

bahwa menurut Pemohon Banding, berdasarkan Perjanjian Perikatan antara Muhammad Kuddus selaku Direktur Utama PT Waraindo Property dengan Daryus Yunus selaku Konsumen pada perjanjian No 65/WP-SPJB/2007, harga kelebihan tanah kavling di Perumahan tersebut adalah sebesar Rp110.000,00/m2 dan Perumahan ini yang dipergunakan Terbanding sebagai data pembanding, yang mana harganya jauh lebih rendah dari hasil analisa Terbanding dengan menyatakan Nilai Jual Obyek Pajak Bumi sebesar Rp200.000,00;

bahwa menurut Pemohon Banding, walaupun harga jual Obyek pajak di Perumahan Villa Danau Matano sebesar Rp110.000,00 dan menurut analisa Terbanding sebesar Rp200.000,00, namun besarnya Nilai Jual Obyek Pajak Bumi sebagai dasar pengenaan PBB yang ditetapkan Terbanding adalah sebesar Rp64.000,00 sebagaimana SPPT PBB Tahun 2009 ;

bahwa atas sengketa yang sama dengan obyek pajak yang sama untuk Tahun 2009 (terakhir sebelum Tahun 2011), dalam Putusan Pengadilan Pajak Nomor: Put.45023/PP/M.II/18/2013 tanggal 21 Mei 2013 telah ditetapkan bahwa Nilai Jual Objek Pajak a quo adalah sebesar Rp64.000,00/m2;

bahwa berdasarkan data-data maupun fakta-fakta yang disampaikan serta penjelasan-penjelasan dan keterangan yang diberikan Pemohon Banding dan Terbanding dan dengan memperhatikan azas keseimbangan dan keadilan, Majelis berkesimpulan untuk mengabulkan sebagian Pemohon Banding dan menetapkan besarnya NJOP Bumi sebagai dasar pengenaan PBB untuk Obyek pajak NOP 73.24.180.013.002-0002.0 Tahun 2011 yang disengketakan menjadi sebesar Rp64.000,00;

bahwa Pemohon Banding tidak setuju atas luas bangunan yang ditetapkan dalam SPPT PBB Tahun 2011 yang menurut Pemohon Banding di dalamnya termasuk Rumah Sakit (154 m2) dan fasilitas olahraga untuk umum (357 m2), sehingga luas bangunan seluruhnya di area Malili Camp adalah 3.977 m2;

bahwa menurut Terbanding atas bangunan rumah sakit dan fasilitas olahraga seluas 511 m2 yang berada di Malili Camp dipergunakan sepenuhnya oleh karyawan Pemohon Banding yang menghuni di Malili Camp, sehingga tidak termasuk kategori objek yang tidak dikenakan PBB sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1) UU PBB;

bahwa Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 UU PBB, mengatur antara lain:

a. Pasal 3 ayat (1), bahwa obyek pajak yang tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan adalah obyek pajak yang:

b. Pasal 3 ayat (1), bahwa yang menjadi subyek pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan;

bahwa berdasarkan penjelasan Pasal 3 ayat (1) UU PBB dinyatakan yang dimaksud dengan tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan adalah bahwa obyek pajak itu diusahakan untuk melayani kepentingan umum, dan nyata-nyata tidak ditujukan untuk mencari keuntungan;

bahwa hal ini dapat diketahui antara lain dari Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga dari Yayasan/Badan yang bergerak dalam bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan Nasional tersebut;

bahwa menurut Terbanding, luas bangunan diperoleh dengan mengukur langsung obyek pajak dimaksud, dan dalam kenyataan rumah sakit dan fasilitas olah raga merupakan milik perusahaan dan dikelola oleh perusahaan dan merupakan fasilitas milik karyawan bukan umum;

bahwa sampai dengan akhir persidangan Pemohon Banding tidak menyerahkan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga yang menyatakan Pemohon Banding merupakan yayasan sosial dan Pemohon Banding tidak dapat membuktikan bahwa fasilitas a quo juga dipergunakan untuk melayani kepentingan umum selain untuk kepentingan karyawan;

bahwa berdasarkan fakta-fakta dan keterangan dalam persidangan Majelis berkesimpulan bahwa Luas Bangunan sebesar 4.488 m2 sebagai obyek pajak PBB yang ditetapkan oleh Terbanding sudah sesuai dengan ketentuan yang berlaku;