bahwa menjawab pertanyaan Majelis perihal penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan atas Lapangan Golf dimana dalam Keputusan Keberatan Terbanding menambah jumlah pajak yang terutang, Terbanding menyatakan bahwa nilai NJOP dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) PBB tahun 2012 tidak ada perubahan dengan SPPT PBB tahun 2011.

bahwa Pondok Cabe Golf berada di tanah milik Pertamina yang dikelola oleh Koperasi karyawan. Terbanding melakukan penilaian NJOP dengan menggunakan dasar nilai rumah mewah disekitar juga tidak membedakan mana yang termasuk Green, Fairway, dimana lahan tersebut tidak digunakan seluruhnya untuk lapangan golf, tetapi juga ada lahan yang digunakan untuk penghijauan dan peresapan air. Sehingga tidak seharusnya NJOP lahan tersebut nilainya sama;

bahwa nilai sengketa yang terbukti dalam sengketa banding ini adalah sebesar Rp299.915.688.000,00, dengan pokok sengketa adalah Koreksi NJOP sebagai dasar pengenaan PBB sebesar Rp299.915.688.000,00 yang tidak disetujui oleh Pemohon Banding, dengan perincian sebagai berikut:

bahwa berdasar tabel a quo dapat disusun tabel pokok sengketa sebagai berikut;

bahwa sesuai dengan ketentuan Pasal 1 angka 3 Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diperbaiki dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994, yang dimaksud dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak Pengganti;

bahwa kepada Pemohon Banding telah diterbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan Tahun 2012 NOP 36.76.061.004.008-0006.0 tanggal 02 Januari 2012 oleh Kantor Pelayanan Pajak Pratama Serpong dengan perhitungan sebagai berikut:

bahwa atas Surat Pemberitahuan Pajak Terutang a quo, Pemohon Banding mengajukan Permohonan Keberatan dengan Surat Nomor 078/KOPKARPERSAT/VI/2012 tanggal 18 Juni 2012, yang oleh Terbanding dengan Keputusan Nomor KEP-1492/WPJ.08/2013 tanggal 12 Juni 2013 dinyatakan menambah besarnya jumlah PBB yang terutang dengan perhitungan sebagai berikut:

Bahwa berdasarkan data dan fakta sebagaimana tabel tersebut di atas, maka yang menjadi pokok sengketa dalam banding ini adalah:

bahwa berdasarkan data sebagaimana dikemukakan pada tabel tersebut di atas, maka yang menjadi pokok sengketa dalam banding ini adalah :
a. Penetapan NJOP Bumi, yang menurut Terbanding adalah sebesar Rp 1.147.000,00 sedangkan menurut Pemohon Banding adalah sebesar Rp 614.000,00 per m2.
b. Penetapan NJOP Bangunan, yang menurut Terbanding adalah sebesar Rp 1.833.000,00 sedangkan menurut Pemohon Banding adalah sebesar Rp 310.000,00 per m2.

bahwa atas permohonan keberatan yang diajukan Pemohon Banding dengan Surat Nomor 078/KOPKARPERSAT/VI/2012 tanggal 18 Juni 2012, Terbanding melaksanakan penilaian individual terhadap objek pajak yang disengketakan (NOP: 36.76.061.004.008-0006.0) yang hasilnya dilaporkan dalam Laporan Hasil Penelitian Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan Nomor LAP-1387/WPJ.08/2013 tanggal 12 Juni 2013;

bahwa dalam melaksanakan penilaian individual Terbanding berpedoman pada Surat Edaran Terbanding Nomor SE-50/PJ.6/1998 tanggal 10 Desember 1998 tentang Penyempurnaan Petunjuk Penilaian Lapangan Golf antara lain diatur tentang penilaian tanah dan bangunan lapangan golf sebagai berikut:

A. TANAH
Penilaian tanah dapat dilakukan dengan mengelompokkan tanah menjadi :

1. TANAH YANG SUDAH DIKEMBANGKAN
a. Tanah Lapangan GolfNILAI TANAH = HARGA DASAR TANAH + BIAYA INVESTASI (PENGEMBANGAN) Harga dasar tanah adalah harga tanah sekitarnya setelah dilakukan penyesuaian berdasarkan prinsip dasar penilaian dengan mempertimbangkan peruntukkan tata guna tanah. Pertimbangan faktor penyesuaian sebagaimana diatur dalam Bab II Keputusan Direktur Jenderal Pajak tentang Petunjuk Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan dan Penilaian Objek dan Subjek Pajak Bumi dan Bangunan Dalam Rangka Pembentukan atau Pemeliharaan Basis Data SISMIOP (KEP-04/PJ.6/1998). Biaya investasi (pengembangan) ditentukan oleh Direktorat PBB setiap tahunnya berdasarkan standar masing-masing kelas yang meliputi :- Biaya Investasi green- Biaya Investasi tee box- Biaya Investasi bunker- Biaya Investasi fairway- Biaya Investasi rough- Biaya Investasi bushes- Biaya Investasi lakes
b. Tanah Untuk FasilitasNilai ditentukan berdasarkan harga pasar tanah di sekitar lokasi.
c. Tanah Untuk JalanNilai ditentukan berdasarkan harga pasar tanah di sekitar lokasi.
d. Tanah Untuk BangunanNilai ditentukan berdasarkan harga pasar tanah di sekitar lokasi.

2. TANAH YANG BELUM DIKEMBANGKAN
Nilai tanah adalah harga dasar tanah tanpa biaya investasi.

3. TANAH YANG TIDAK DAPAT DIKEMBANGKAN
Nilai ditentukan berdasarkan harga pasar tanah di sekitar lokasi. B. BANGUNAN–Pada prinsipnya proses penilaian bangunan dengan metode biaya dilakukan dengan cara menganalisa dan menghitung seluruh biaya yang perlu dikeluarkan untuk membangun bangunan baru yang sejenis dari setiap bangunan yang ada di lokasi yang kemudian dikurangi dengan penyusutan.
-Club House yang mempunyai karakteristik khusus dihitung dengan menggunakan metode peninjauan kuantitas (quantity survey method). Dimungkinkan juga menggunakan DBKB dari bangunan lain yang mempunyai konstruksi dan fasilitas yang hampir sama dengan Club House misalnya DBKB Hotel.

bahwa berdasarkan penelitian Majelis terhadap hasil penilaian individual sebagaimana dikemukakan di atas diperoleh data sebagai berikut :

1. Koreksi Terbanding atas NJOP Bumi sebagai dasar pengenaan PBB tahun 2012 sebesar Rp290.020.757.000,00

bahwa metode yang digunakan oleh Terbanding dalam penetapan NJOP Bumi terhadap objek yang disengketakan adalah Perbandingan Harga dengan objek lain yang sejenis, yaitu suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.

bahwa penetapan besarnya NJOP Bumi atas objek pajak NOP: 36.76.061.004.008-0006.0 milik Pemohon Banding didasarkan pada 14 data objek pembanding sebagaimana tersebut pada Tabel 1 di bawah ini ;

Tabel 1 : Tabulasi Data Harga Jual/Data Pembanding

bahwa untuk mengetahui Nilai Indikasi Rata-rata dari ke 14 data objek pembanding tersebut dilakukanan penyesuaian terhadap faktor-faktor yang dapat mempengaruhi besarnya nilai jual tanah diantaranya adalah : jenis data, waktu, lokasi, kondisi fisik, jenis penggunaan, yang hasilnya sebagaimana tersebut pada Tabel 2 dan Tabel 3 di bawah ini ;

Tabel 2 : Analisis Penentuan Nilai Bumi Per m2

Tabel 3 : Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata

bahwa penentuan NJOP terhadap tanah yang digunakan untuk lapangan golf atas Nilai Indikasi Rata-rata hasil penyesuaian terhadap faktor-faktor yang dapat mempengaruhi besarnya nilai jual tanah ditambahkan biaya investasi lapangan golf, yang diklasifikasikan sebagai lapangan golf Kelas 3 sebagaimana tersebut pada Tabel 4 di bawah ini;

Tabel 4 : Biaya Investasi lapangan Golf per m 2.

bahwa berdasarkan hasil penilaian individu sebagaimana dikemukakan di atas, maka Terbanding melakukan penghitungan terhadap penetapan besarnya Pajak Bumi dan Bangunan atas tanah lapangan golf sebagaimana tersebut pada Tabel 5 di bawah ini;

Tabel 4 : Rincian Perhitungan NJOP Bumi Lapangan Golf

bahwa berdasarkan data dan fakta sebagaimana tersebut di atas Majelis berpendapat bahwa penetapan Pajak Bumi dan Bangunan Tahun 2012 atas Tanah Lapangan Golf seluas 544.129 m2 milik Pemohon Banding sebesar Rp 624.115.963.000,00 sudah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang Pajak Bumi dan Bangunan, sehingga Majelis berpendapat untuk tetap mempertahankan koreksi Terbanding atas NJOP Bumi sebagai dasar pengenaan PBB tahun 2012 sebesar Rp290.020.757.000,00;

2. Koreksi Terbanding atas NJOP Bangunan sebagai dasar pengenaan PBB tahun 2012 sebesar Rp9.894.931.000,00

bahwa metode yang digunakan oleh Terbanding untuk menentukan NJOP Bangunan atas objek yang disengketakan adalah metode biaya, yaitu dilakukan dengan cara menganalisa dan menghitung seluruh biaya yang perlu dikeluarkan untuk membangun bangunan baru yang sejenis dari setiap bangunan yang ada di lokasi yang kemudian dikurangi dengan penyusutan.

bahwa hasil penilaian yang dilakukan oleh Terbanding atas objek yang disengketakan adalah sebagaimana tersebut pada table di bawah ini :

bahwa berdasarkan pemeriksaan Majelis terhadap hasil penilaian individu yang dilaksanakan oleh Terbanding tersebut, telah diperhitungkan unsur :

Penyusutan

bahwa berdasarkan data dan fakta sebagaimana tersebut di atas Majelis berpendapat bahwa penetapan Pajak Bumi dan Bangunan Tahun 2012 atas bangunan yang ada pada Lapangan Golf seluas 6.497 m2 milik Pemohon Banding sebesar Rp 11.909.001.000,00 sudah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang Pajak Bumi dan Bangunan, sehingga Majelis berpendapat untuk tetap mempertahankan koreksi Terbanding atas NJOP Bangunan sebagai dasar pengenaan PBB tahun 2012 sebesar Rp9.894.931.000,00;